Kat Mülkiyeti Kanunu Uyuşmazlıkları
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve buna bağlı çıkartılan yönetmelikler ile amaçlanan; yaygınlaşan apartman ve site hayatındaki düzeni ve uyuşmazlıkları sağlayabilmektir. Site veya apartmanda ortak yaşamın daha elverişli ve düzenli olabilmesi için herkesin eşit derecede sorumluluk aldığı ve kararların belirli kurallar çerçevesinde verildiği sistemi düzenlemektedir. Ayrıca toplu yapı yönetimine nasıl geçildiği, hangi şartların olması durumunda toplu yapı yönetimi kurulabileceği de işbu kanunda açıkça düzenlenmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yukarıda bahsetmiş olduğumuz hususlarda elbette ki uyuşmazlıklar yaşanmaktadır. Birlikte hareket etmeyi ve ortak paydada buluşarak karar almayı amaçlayan bir sistemde uyuşmazlıkların olması kaçınılmazdır. Ortak alan ihlali, aidatların ödenmemesi, kat malikleri kurulunda alınan karara itiraz edilmesi, kat malikleri tarafından karar verilemeyen bir hususta hakim müdahalesi, kat maliklerini rahatsız edici davranışlar, toplu yapı kurallarının ihlal edilmesi gibi bir çok uyuşmazlık yaşanabilmektedir. Anılan kanun çerçevesinde yaşanan uyuşmazlıklar Sulh Hukuk mahkemelerinde görülmektedir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın veya toplu yapının bulunduğu yer mahkemesidir.
Ortak Alan Uyuşmazlıkları
Toplu yapı ve Apartmanlarda ortak alan olarak kullanılan alanlar bulunmaktadır. Bunlar kanunumuzda sınırlı sayıda sayılmadığından her somut olaydaki duruma göre ortak alan tespit edilmelidir. Kalorifer dairesi, merdiven boşlukları, yangın merdiveni, kömürlük, depo gibi alanlar ortak alan olarak adlandırılabilir. Bunlar toplu yapı vaziyet ve yönetim planında açıkça gösterilmesi gerekmektedir. Bir yerin ortak alan olarak adlandırılıp adlandırılmaması hukuken çok önemlidir. Çünkü ortak alan olarak adlandırılan yer ile ilgili uyuşmazlıkların çözümü için maliklerden herhangi birisinin, ortak alan ihlalinin giderilmesine ilişkin Sulh Hukuk mahkemesinde dava açması yeterli olacaktır.
Ortak Alanlar yalnızca kat maliklerinin oy birliği ile kiraya verilebilecektir. Bir malikin bile onayının olmadığı durumda ortak alan kiraya verilemeyecektir. Ortak alandan elde edilen gelirler, kat maliklerine oranlarınca dağıtılacak veya toplu yapı yönetimi tarafından giderlere kullanılabilecektir. Ayrıca ortak alanlara ilişkin giderler ve temizlikten de tüm kat malikleri sorumlu olacaklardır.
Kat Malikleri Kurulu Görevleri
Toplu yapı yönetimlerinde karar organı kat malikleri kuruludur. Kurul elinde bulunan bu yetkiyi daha hızlı karar alınması ve pratik olması amacıyla bir yönetici ve yönetim grubuna devredebilmektedir. Kat malikleri kurulu yönetim planı çerçevesinde kararlar alabilecektir. Kat malikleri, usule uygun şekilde ilanın yapılmasıyla birlikte toplanırlar. Yılda bir kere olağan seçimli toplanacak kurul acil hallerde olağanüstü de toplanabilecektir. Bu toplantılarda alınacak kararların geçerli olabilmesi için ilk şart usule uygun şekilde toplantıyı kat maliklerine duyurmak olacaktır. Daha sonrasında ise kanunda aranan çoğunluğun sağlanması durumunda usule uygun şekilde karar alınmış olacaktır. Ortak alanlar, aidatın belirlenmesi, yöneticinin seçilmesi ve diğer uyuşmazlıklar kat malikleri kurulunda karara bağlanabilecek durumlardan bazılarıdır.
Site – Apartman Yöneticisi Görevleri
Yöneticinin ilk ve asli görevi kat malikleri kurulu raporlarını, mali durumu gösterir gelir ve giderlerin yazıldığı defteri düzenli bir şekilde muhafaza etmektir. Daha sonrasında ise aidatları toplamak, toplu yapıdaki eksiklikleri gidermek, asansör, bahçe düzenlemesi gibi süreklilik arz eden iş ve işlemleri yapmak / yaptırmaktır. Yönetimi ilgilendiren tebligatların ve müzekkerelerin kabulü, yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine yönelik yönetim adına dava yolu veya icra yolundaki işlemlerin takibi gibi hukuki işlemlerinde de yetkilidir.
Müdahalenin Meni Davaları
Müdahalenin meni, diğer bir adıyla ortak alan ihlaline son verilmesine yönelik davalar taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk mahkemesinde görülecektir. Öncelikle bir ortak alan ihlalinden bahsedebilmemiz için ihlal edildiği iddia edilen yerin ortak alan olarak belirlendiğinden emin olmak gerekmektedir. Bunun için ilk bakılacak yer yönetim ve vaziyet planlarıdır. Bu planlarda ortak alanlar açıkça belirlenmiş olduğundan uyuşmazlık yaşanan yerin öncelikle ortak alan olarak adlandırıp adlandırılmadığına bakılması gerekmektedir. Sonrasında ise usule uygun bir şekilde ortak alan kullanımına izin veren bir kat malikleri kararı olup olmadığına bakılır. Bu iki şartın ardından ise yapılan müdahalenin ortak alanı ihlal edip etmediğinin tespiti çok önemlidir. Tüm bu saydığımız şartların oluşması halinde, toplu yapıda bulunan ortak alandaki ihlalin giderilmesi için, Sulh Hukuk mahkemesinde müdahalenin meni davası açılabilecektir.
Kocaeli’de Apartman ve Site Yönetimi Vekilliği
Genel tabiri ile toplu yapılar olarak adlandırdığımız apartman ve sitelerde son zamanlarda fazlaca uyuşmazlık yaşanmaktadır. Yazımızın yukarıdaki bölümlerinde belirtmiş olduğumuz, kat malikleri kurulu kararları ve buna itirazlar, yöneticin görevleri, ortak alan ihlalleri gibi konularda fazlaca uyuşmazlık yaşanmaktadır. Tüm bu uyuşmazlıkların çözümü için bazen mahkemeye başvurmak gerekirken bazen de kısa yoldan çözüm için anlaşma yoluna başvurmak gerekmektedir. Tüm bu uyuşmazlıkların çözümü, dostane yolların aranması, danışmanlıklar ve ortak giderlere katılmayanlara ilişkin icra takibi, ofisimiz tarafından özenle takip edilmektedir. Siz de toplu yapılarda oturuyor ve hukuki uyuşmazlıkların çözümü için profesyonel destek almak istiyorsanız Kocaeli’de Apartman Ve Site Yönetimi Vekilliği alanında uzman avukatlarımız ile çalışmak için iletişim kısmında yer alan bilgilerden bize ulaşabilirsiniz.
Kocaeli’de Apartman ve Site Aidat Takibi
Toplu yapı olarak adlandırdığımız apartman ve site yönetimlerinin en büyük sorunu aidatların ödenmemesidir. Aidatlar kat malikleri kurulu kararı ile belirlenen ve herkesin uymak zorunda olduğu giderlerdendir. Dolayısıyla da kat maliki aylık veya yıllık belirlenen aidatı ödemek zorundadır. Ancak ülkemizde son zamanlarda yaşanan en büyük sorunlardan birisi aidatların veya diğer giderlerin vaktinde ödenmemesidir. Vadesi gelen alacağın ödenmemesi durumunda icra takibi vasıtasıyla aidatlar tahsil edilebilmektedir. Aidatların hızlı bir şekilde tahsili ve profesyonel destek için iletişim kısmında yer alan bilgiler ile avukatlarımıza ulaşabilirsiniz.
Not: Sıkça okunan Şufa Hakkı Nedir? Önalım Hakkı Nedir? başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.